Filippo Ispirato
Nel 2014 stiamo assistendo ad una ripresa delle erogazioni dei mutui casa da parte degli istituti di credito, dopo un triennio circa in cui sembrava quasi impossibile avere accesso al credito per l’acquisto di un immobile. E’ importante, quindi, analizzare nello specifico tutti gli aspetti, dal punto di vista economico, da valutare quando si decide di fare il grande passo dell’acquisto di un immobile ad uso abitativo e vi è la necessità di accedere ad un mutuo.
E’ possibile visionare, innanzitutto, le diverse offerte presenti sul mercato bancario attraverso dei siti internet specializzati che permettono di confrontare le proposte di vari istituti di credito e scegliere quella più conveniente o più adatta alle proprie esigenze.
Un consiglio fondamentale è quello di farsi consegnare sempre, quando si richiedono dei preventivi di mutuo in banca, un prospetto informativo scritto dove vengano indicate esplicitamente ed in maniera chiara tutte le spese che si dovranno affrontare.
Vediamo, in dettaglio, quali possono essere le spese e come vanno classificate, partendo da una prima differenziazione può essere fatta tra spese bancarie e non bancarie.
Le spese bancarie sono nell’ordine:
-Tasso di interesse: in questo caso è facoltà del cliente scegliere tra tasso fisso, variabile, variabile con tetto massimo, tasso misto etc. Qui, a parte la scelta della tipologia di tasso che dipende dalle preferenze individuali di ognuno di noi tra il pagare una rata fissa e una variabile, l’elemento da andare a considerare è lo spread (ossia il caricamento dell’istituto bancario sul tasso) più basso, in quanto il tasso da pagare dal cliente si ottiene aggiungendo lo spread all’ indice Euribor (se si parla di tasso variabile) o all’indice IRS (se si parla di tasso fisso); logicamente a parità di indici, che sia per quanto riguarda l’Euribor che l’Irs sono fissati a livello interbancario ed uguali per tutte le banche, sarà più conveniente un istituto che applica uno spread di 1,30 rispetto ad una che applica l’1,50.
-Commissione incasso rata: è la commissione che viene aggiunta ad ogni rata di mutuo che di norma può variare da un minimo di 1 Euro ad un massimo di 5 Euro. La cosa può sembrare irrisoria, ma la differenza di 4 Euro di incasso rata, ad esempio, su un mutuo di 20 anni può significare un risparmio di 960 Euro (4 euro x 240 mensilità).
-Assicurazione obbligatoria sulla casa scoppio e incendio: in tal caso quando si contrae un mutuo ipotecario c’è l’obbligo di un’assicurazione sull’appartamento; in tal caso vanno messi a raffronto non solo il prezzo da pagare ma anche l’insieme delle garanzie e protezioni presenti (di solito è consigliabile un pacchetto che oltre all’assicurazione sull’immobile garantisca anche la responsabilità civile del proprietario)
-Spese di istruttoria: le spese per la creazione e gestione della pratica da parte dell’istituto. Tali spese vengono addebitate una tantum all’accensione del mutuo.
Le spese Non Bancarie si suddividono nelle seguenti voci:
-Spese notarili: è sempre bene farsi fare più di un preventivo in modo da poter confrontare le offerte e le tariffe applicate
-Perizia Tecnica che viene effettuata sull’immobile oggetto d’ipoteca, per accertare il valore dell’immobile da mettere a garanzia.
– Imposta sostitutiva. Essendo fissata a livello centrale dallo Stato è uguale per tutti gli istituti, ed è pari allo 0,25% sull’importo del mutuo erogato nel caso di acquisto di prima casa, e sale al 2% nel caso di acquisto di seconda casa e oltre.
Infine, ci sono diversi pacchetti assicurativi, non obbligatori, che possono essere collegati al mutuo per proteggersi in caso di diversi eventi sfavorevoli che possano rendere maggiormente difficoltoso il pagamento regolare del mutuo.
Tra questi segnaliamo:
– le coperture assicurative a garanzia della perdita del posto di lavoro, attivabile per i dipendenti del comparto privato, che vanno a coprire per un periodo solitamente variabile tra i 12 ed i 18 mesi il pagamento delle rate del mutuo in ammortamento
– le coperture vita o danni, che coprono il decesso o un insieme di danni alla persona che potrebbero comportare gravi spese sanitarie e minare alla solidità patrimoniale o finanziaria dei mutuatari
