da Filippo Ispirato
Scopo dell’articolo è quello di andare ad analizzare nello specifico tutti gli aspetti, dal punto di vista economico, da valutare quando si decide di fare il grande passo dell’acquisto di un immobile ad uso abitativo e si deve accendere un mutuo.
Il punto di partenza fondamentale dal quale partire è sempre quello di verificare le diverse offerte presenti sul mercato bancario, anche attraverso appositi siti che confrontano tra di loro le migliori offerte sul mercato, in modo da poter scegliere quella più conveniente o più adatta alle proprie esigenze.
Un consiglio fondamentale è quello di farsi consegnare sempre, quando si richiedono dei preventivi di mutuo in banca, un prospetto scritto dove vengano indicate esplicitamente ed in maniera chiara tutte le spese che si dovranno affrontare.
Vediamo, in dettaglio, quali possono essere le spese e come vanno classificate, partendo da una prima differenziazione può essere fatta tra spese bancarie e non bancarie.
Spese Bancarie:
-Tasso di interesse: in questo caso è facoltà del cliente scegliere tra tasso fisso, variabile, variabile con tetto massimo, tasso misto etc. Qui, a parte la scelta della tipologia di tasso che dipende dalle preferenze individuali di ognuno di noi tra il pagare una rata fissa e una variabile, l’elemento da andare a considerare è lo spread (ossia il caricamento dell’istituto bancario sul tasso) più basso, in quanto il tasso da pagare dal cliente si ottiene aggiungendo lo spread all’ indice Euribor (se si parla di tasso variabile) o all’indice IRS (se si parla di tasso fisso); logicamente a parità di indici, che sia per quanto riguarda l’Euribor che l’Irs sono fissati a livello interbancario ed uguali per tutte le banche, sarà più conveniente un istituto che applica uno spread di 0,80 rispetto ad una che applica l’1,10. Da notare che in genere si considera solo questo come elemento valutativo di confronto, ma in realtà non sempre isituti con spread più bassi sono i più convenienti, in quanto vanno presi in considerazione anche altre tipologie di spese, ossia
-Commissione incasso rata: è la commissione che viene aggiunta ad ogni rata di mutuo che di norma può variare da un minimo di 1 Euro ad un massimo di 5 Euro. La cosa può sembrare irrisoria, ma la differenza di 4 Euro di incasso rata, ad esempio, su un mutuo di 20 anni può significare un risparmio di 960 Euro (4 euro x 240 mensilità). -Assicurazione obbligatoria sulla casa scoppio e incendio: in tal caso quando si contrae un mutuo ipotecario c’è l’obbligo di un’assicurazione sull’appartamento; in tal caso vanno messi a raffronto non solo il prezzo da pagare ma anche l’insieme delle garanzie e protezioni (di solito è consigliabile un pacchetto che oltre all’assicurazione sull’immobile garantisca anche la responsabilità civile del proprietario)
-Spese di istruttoria: le spese per la creazione e gestione della pratica da parte dell’istituto. Tali spese vengono solitamente addebitate una tantum all’accensione del mutuo.
Passiamo poi ad analizzare le spese non bancarie, ovvero
-Spese notarili: è sempre bene farsi fare più di un preventivo in modo da poter confrontare le offerte e le tariffe applicate
-Perizia Tecnica che viene effettuata sull’immobile oggetto d’ipoteca, per accertare il valore dell’immobile da mettere a garanzia (tale costo può variare da un istituto all’altro).
Le imposte ovviamente, essendo fissate a livello centrale dallo Stato ed uguali per tutti gli istituti, non rientrano nell’analisi di confronto. Con quest’articolo si è cercato, per quanto possibile, in maniera sintetica e piuttosto schematica, di dipanare alcuni dubbi e fare chiarezza sull’ammontare delle spese da sostenere in modo da avere degli elementi di valutazione quando si contrae un mutuo casa, che rappresenta per la maggior parte delle famiglie italiane un impegno finanziario importante da valutare in tutti i suoi molteplici aspetti.
